Aluguel: reajuste, garantia e direitos de quem mora de aluguel

Quem mora de aluguel tem regras a seu favor: o reajuste pelo índice escrito no contrato só pode acontecer uma vez por ano, como orienta o Procon-SP, e, pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), o dono só pode pedir um tipo de garantia, a caução em dinheiro tem teto de três meses e sair antes do prazo gera multa proporcional, não cheia. O resto depende do que está no seu contrato, então ele é o primeiro papel a pegar.

O reajuste anual e o índice do contrato

O valor do aluguel é livre na hora de fechar o negócio. A lei só proíbe amarrar o aluguel a moeda estrangeira, à variação do câmbio ou ao salário mínimo (artigo 17), que muda todo ano por decisão do governo federal.

Depois de assinado, o aumento segue a cláusula de reajuste: o contrato diz qual índice de inflação vale e o aluguel é corrigido uma vez a cada 12 meses. O Procon-SP lembra que a periodicidade precisa ser anual. Fora isso, há dois caminhos previstos na lei:

• acordo: dono e inquilino podem combinar um novo valor ou mudar a cláusula de reajuste (artigo 18);
• revisão judicial: sem acordo, depois de três anos de contrato ou do último acordo, qualquer um dos dois pode pedir à Justiça que o aluguel seja ajustado ao preço de mercado (artigo 19).

Imagine um aluguel de R$ 800 e um índice que, no exemplo, acumulou 5% nos últimos 12 meses. A conta fica 800 × 1,05 = R$ 840. Para conferir o percentual de verdade, use a opção "Correção de valores" da Calculadora do Cidadão, do Banco Central, com o índice do seu contrato (se ele estiver na lista) e as datas certas. Se o boleto vier acima disso, peça a memória de cálculo por escrito.

Garantia: uma só, e com limite

A lei lista quatro modalidades de garantia (artigo 37):

1. Caução: um valor ou bem deixado como reserva.
2. Fiança: uma pessoa, o fiador, responde pela dívida se o inquilino não pagar.
3. Seguro-fiança: uma apólice de seguradora; o prêmio (o preço do seguro) é pago pelo inquilino (artigo 23).
4. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: cotas de um fundo ficam presas como garantia.

O contrato pode ter só uma delas. Mais de uma torna a cláusula nula, e exigir isso é contravenção penal (artigo 43).

A caução em dinheiro não pode passar de três aluguéis e deve ficar numa caderneta de poupança. Quando o dinheiro é devolvido, o rendimento vai para o inquilino (artigo 38). Em um exemplo com aluguel de R$ 700, a caução máxima é 3 × 700 = R$ 2.100.

E se não houver garantia nenhuma? Aí, e só aí, o dono pode cobrar o aluguel adiantado, até o sexto dia útil do mês que vai começar (artigo 42). Com garantia, cobrar adiantado é proibido, salvo na locação por temporada (artigo 20).

Quem paga o quê

A divisão abaixo é a regra da lei. Alguns itens podem mudar se o contrato disser expressamente outra coisa, como o IPTU.

O dono também precisa entregar o imóvel em condições de uso, responder por defeitos que já existiam antes da locação e dar recibo discriminado de cada pagamento. Recibo genérico, do tipo "recebi o aluguel", não vale (artigo 22).

Do seu lado, os deveres principais são pagar em dia, cuidar do imóvel, avisar o dono de defeitos que cabem a ele consertar, reparar o que você ou seus visitantes estragarem e não fazer reforma sem autorização escrita (artigo 23).

Sair antes do prazo: multa proporcional

Durante o prazo do contrato, o dono não pode pedir o imóvel de volta só porque quer (artigo 4º). As exceções estão no artigo 9º, como falta de pagamento, descumprimento do contrato ou acordo entre os dois. O inquilino pode sair, pagando a multa prevista no contrato, proporcional ao tempo que falta (artigo 4º).

Em um exemplo simples: contrato de 30 meses, multa de três aluguéis e aluguel de R$ 800. Você sai depois de 20 meses, faltando 10.

• Multa cheia: 3 × 800 = R$ 2.400
• Parte que falta do contrato: 10 ÷ 30 = um terço
• Multa proporcional: 2.400 ÷ 3 = R$ 800

Há uma exceção: se o seu empregador transferir você para trabalhar em outra cidade, a multa não é cobrada, desde que você avise o dono por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência.

Se o contrato já venceu e virou prazo indeterminado, basta avisar por escrito com 30 dias de antecedência. Sem esse aviso, o dono pode cobrar um mês de aluguel e encargos (artigo 6º).

Devolução do imóvel e da caução

Você deve devolver o imóvel no estado em que recebeu, mas o desgaste do uso normal não entra nessa conta (artigo 23). Para evitar briga:

• na entrada, peça ao dono a descrição detalhada do estado do imóvel, com os defeitos anotados (é direito seu, pelo artigo 22) e tire fotos com data;
• na saída, faça a vistoria junto com o dono ou a imobiliária e compare com o documento de entrada;
• guarde todos os recibos e comprovantes de pagamento.

A caução volta no fim da locação com o rendimento da poupança. O Procon-SP alerta que, se houver débito pendente, o dono pode descontar esse valor antes de devolver.

Se o aluguel está pesando demais, o guia sobre contas atrasadas: qual pagar primeiro ajuda a proteger a moradia. E se o plano é sair do aluguel, veja como funciona o Minha Casa, Minha Vida.

Na dúvida, procure orientação gratuita

Cada contrato tem cláusulas diferentes, e o que vale no seu caso depende do que foi assinado. Este guia explica a regra geral, não substitui orientação jurídica. Se a cobrança parecer errada, peça a explicação por escrito ao dono ou à imobiliária. Persistindo a dúvida, procure a Defensoria Pública do seu estado, que atende de graça quem não pode pagar advogado, ou o Procon da sua cidade.